이 기사는 02월 19일 11:55 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
캐나다 대체투자 자산운용사 브룩필드가 서울 여의도 국제금융센터(IFC) 인수금융 리파이낸싱(차입금 재조달)에 돌입했다. IFC 가치가 높아졌다고 보고 리파이낸싱 규모를 최대 2조7000억원까지 늘리는 작업을 추진하고 있다.
19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 브룩필드는 IFC 차입금 리파이낸싱 주관사 선정 작업을 마무리하고 있다. KB국민은행, 신한은행, NH투자증권이 리파이낸싱 주관사단으로 거론되고 있다. 브룩필드는 2016년 2조5500억원을 투입해 콘래드 서울, 여의도 IFC 오피스타워 3개동, IFC몰 등 IFC 전체를 통으로 사들였다. 각각을 5개의 국내 특수목적법인(SPC)을 통해 인수했다. 연면적은 약 50만6314㎡(약 15만3160평)에 달하는 자산이다.
조달 규모가 막대해 리파이낸싱에 속도를 내는 것으로 보인다. 기존 차입금 만기는 오는 11월 도래해 아직 9개월가량 남아 있는 상황이다. 리파이낸싱 규모를 기존보다 4000억원 이상 확대하기 위해 일찌감치 채비에 나선 것으로 풀이된다. 브룩필드는 리파이낸싱 규모를 2조4000억원에서 2조7000억원 사이로 검토하고 있다. 앞서 브룩필드는 2019년 IFC 차입금으로 2조2800억원을 조달했던 바 있다.
차입금 규모를 늘려 원금을 회수할 필요성도 조기 리파이낸싱에 영향을 준 것으로 풀이된다. 2년 전 통매각 불발 이후 5성급 호텔 콘래드 서울의 분리 매각을 시도하는 등 회수 의지를 보이고 있다. 앞서 2022년 우선협상대상자에 오른 미래에셋자산운용이 자금 조달을 위해 설립하려던 리츠(REITs·부동산투자회사)를 국토교통부에서 인가받지 못하면서 협상이 무산됐다. 리파이낸싱을 하게 되면 규모를 늘린 만큼 투자 원금을 회수할 수 있게 된다. 이번 리파이낸싱을 마무리하면 IFC 투자원금을 모두 회수할 수 있을 것으로 관측된다. 앞서 브룩필드는 2019년 리파이낸싱 때 투자원금 7500여억원 중 4800억원을 회수했다.
브룩필드는 IFC 가치를 4조원 이상으로 잡고 리파이낸싱 규모를 늘리기로 했다. 미래에셋이 IFC를 인수하려 했을 때 제시한 가치(4조1000억원)를 충분히 받을 수 있다는 것이다. 선순위와 중순위를 포함해 LTV 60~65% 수준까지 조달할 계획이다. 선순위 리파이낸싱 금리는 연 5% 초반으로 논의되고 있다. 금리 수준이 높아지며 기존 연 3% 조달에서 크게 오르게 될 전망이다. 중순위(메자닌) 금리도 연 7% 이상으로 높아질 것으로 예상된다.
기존 대주들이 이번 리파이낸싱에 다시 참여할 것으로 관측된다. 은행권에서 담보대출에 대한 수요가 있으며 금리도 기존보다 연 2%포인트 이상 높아질 것이기 때문이다. 당시 선순위 대출엔 KB금융과 농협중앙회 계열사, 삼성생명·삼성화재 등 삼성그룹 금융 계열사 등이 참여했다. 중순위 대출엔 국내 공제회와 연기금을 비롯해 2금융권 금융사 등이 들어갔다.
류병화 기자 hwahwa@hankyung.com
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